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现有某市区一栋2001年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在2001年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为50年。(1)该楼建筑面积为20000m2，容积率为5。(2)该楼全部用于出租，出租率为80%。(3)同类物业市场租金按使用面积计为150元/(月·m2)。(4)同类物业使用面积与建筑面积之比为1:1.5。(5)房屋重置价格为2000元/m2，耐用期为50年，残值率为0。(6)有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计，每年100元/m2；④保险费按使用面积计，每年32元/m2。(7)房地产综合还原率为10%。 根据上述材料，回答问题。 该土地的单位面积地价为( )元/m2。
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桌企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下所述。 (1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 (2)C宗地：占地25000m2，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 (3)D宗地：占地3.5hm2，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 -4% -2% 5% C宗地 0 5% -1% D宗地 2% -7% -5% 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。 根据上述材料，回答问题。 以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为( )元/m2。
桌企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下所述。 (1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 (2)C宗地：占地25000m2，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 (3)D宗地：占地3.5hm2，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 -4% -2% 5% C宗地 0 5% -1% D宗地 2% -7% -5% 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。 根据上述材料，回答问题。 市场比较法中交易案例修正的主要因素有( )。
张先生在人际关系和经验积累方面都已经准备充分，酝酿已久的创业计划也时机成熟，但资金不足，关于张先生的创业，下列说法错误的是( )。
现有某市区一栋2001年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在2001年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为50年。(1)该楼建筑面积为20000m2，容积率为5。(2)该楼全部用于出租，出租率为80%。(3)同类物业市场租金按使用面积计为150元/(月·m2)。(4)同类物业使用面积与建筑面积之比为1:1.5。(5)房屋重置价格为2000元/m2，耐用期为50年，残值率为0。(6)有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计，每年100元/m2；④保险费按使用面积计，每年32元/m2。(7)房地产综合还原率为10%。 根据上述材料，回答问题。 应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )原则。
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