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估价技术报告一般包括下列内容（）。

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引起真正的房地产自然增值的原因是（）。

某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。

在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，土地使用权的购买价格，一般是采用（）计算。

房地产的（）特性，使得房地产具有独占性。