题目内容
某物业服务项目可收费总建筑面积20万m2，经测算该项目全年各项费用如下表(表3)。 表3 ××物业服务项目全年各项费用清单 (1)各类管理服务人员的工资、社会保险等(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费(3)清洁卫生费(4)绿化养护费(5)公共秩序维护费(6)办公费(7)固定资产折旧(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费 100万元40万元30万元20万元20万元10万元4万元4万元12万元 合计 240万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为： 240万元×(1+10%)÷20万m2÷12月=1.1元/m2·月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为： (240万元+24万元)÷20万m2÷12月=1.1元/m2·月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 物业服务费的测算编制应考虑的因素是什么？
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某日，业主王先生来到某物业服务中心，接待员小李立刻起身以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在王先生面前说：“您请喝水。”王先生随即说明来意。在了解到王先生是咨询有关物业管理费构成方面的问题后，小李为了能够准确答复，有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向王先生出示并解释。在小李与王先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小李立即对王先生说了句“对不起，您请稍等”后，起身迎客。 在获知来人张先生需办理装修管理相关事宜时，小李为了不耽误两位客人的时间，在请两位来宾稍等片刻的同时，立即向物业服务中心主管说明情况并请求帮助接待。返回接待台，即对张先生说：“实在不好意思，我现在正在接待王先生，我请中心主管和您谈好吗？”张先生欣然接受，小李随即引导其来到主管座位前，请其入座后，回到接待台继续回答王先生的问题。 物业管理客户沟通的准备工作，应针对不同对象、不同内容做好相应准备，一般包括的内容是什么？
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