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某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

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按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0．98，则其依据是（）。

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开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）评估。