某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下。 (1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000m2,4~15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2,办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。