甲公司于1991年7月5日通过划拨方式取得一宗土地,并在其上建设一栋商务楼。1999年5月31日甲公司已将该商务楼出租给乙公司,租期至2009年5月31日。2007年6月1日甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。 出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。
A. 无影响
B. 提高对象的价格
C. 降低对象的价格,
D. 需通过估价确定影响方向
查看答案
某公司征用一宗土地,征地过程总税费按征地款的5%计,欲在上面建筑地上3层,地下1层的建材超市,土地面积为26500m2,依据规划拟建设建筑面积为47370m2,其中,地上建筑面积36585m2,地下建筑面积10785m2(其中,设备用房面积:747m2,停车场面积:10038m2) 评估测算地价采用假设开发法计算如下: 1.开发价值 该项目为建材超市,地上建筑面积为36585m2,根据该地区同类物业收益平均水平,结合估价对象实际情况,确定每平方米日租金为3元,估价对象的有效出租面积比率为 90%,空置率为10%,则: 有效出租率=90%-10%=80% 年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元 考虑年管理费用为租赁收入的10%,租赁房产税为租金收入的12%,维修费用为租金收入的10%,营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。 开发经营期限的确定:开发经营期限按照出让年限40年计算,其中建设期为2年,经营期为38年。 开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2 =147465556元单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2 2.总开发成本 根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准,结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。 3.开发商利润 根据本项目实际情况,确定其开发期为2年,根据本市土地出让地价评估技术标准,开发周期为3年的项目投资回报率为20%。 开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2 4.开发余值 开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润 =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2 5.土地价值为1489.2元/m2。
[听力原文]M: Excuse me, can you tell me the way to the hospitalW: Sorry, I’m a stranger here.. There’s a policeman across the street. Why don’t you ask him What can we learn about the woman()
A. She is new in the city.
B. She is not helpful.
C. She is a policewoman.
D. She is a resident of this city.
甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售费用为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出,实际销售费用与预得的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元:乙认为该套房屋的实际成本为25万元,故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元,自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素,请问: 1.谁的分配方案更合理 2.应该如何分配
[案情] 甲公司和乙公司订立了一份货物买卖合同。后双方在履行合同的过程中发生争议。争议发生后双方用传真的方式进行交涉,同意将争议提交北京仲裁委员会仲裁。后乙公司向人民法院提起诉讼,甲公司应诉答辩。在审理过程中乙公司又撤诉。后双方又进行了磋商,订立了新的仲裁条款。双方约定对货物质量发生的争议,应交由天津市贸易仲裁委员会仲裁。甲公司据此申请仲裁,请求乙公司赔偿由于货物不合格给甲公司造成的损失,并且要求解除合同中尚未履行的部分。仲裁委员会受理了该案件。经过审理做出裁决,认定货物不合格,乙公司应当赔偿甲公司的损失,同时裁决解除合同,双方都不再履行。裁决做出后,甲公司申请人民法院执行仲裁裁决;而乙公司则申请人民法院撤销仲裁裁决。 [问题] 1.乙公司向人民法院起诉又撤诉后,甲公司能否依据双方在传真中达成的仲裁协议申请仲裁 2.本案中仲裁委员会做出的仲裁裁决是否超出仲裁条款约定的范围 3.乙公司可以以何种理由申请人民法院撤销仲裁栽决 4.在甲公司申请人民法院执行仲裁裁决,而乙公司申请人民法院撤销仲裁裁决的情况下人民法院应当如何处理